新冠肺炎對日本房產市場的影響

近來新冠肺炎對全球股市產生劇烈影響,網路上也開始沸沸揚揚討論是否此次肺炎會如同 2003 年SARS 重挫房市那般提供絕佳進場機會?或是只是短期震盪對整體房市價格影響不大?本文無意在此下定論,僅針對 WealthPark 對日本房地產市場的觀察,提供一些客觀數據和法人投資調查給大家做為參考。

 

中古屋成交量和價格的趨勢

 

首先,從客觀數字面來觀察,新冠肺炎的疫情對日本中古屋和新築屋的價錢和成交量產生什麼影響?根據公益財團法人不動產流通推進中心的數據,過去一年日本中古屋的買賣成交量如下圖一。

 

圖一

 

2020 年 3 月來說,比起去年同期,北海道減少 13%、東京都減少 9%、神奈川減少 16%、大阪府增加 3%、福岡縣減少 18%、沖繩縣減少 14%。成交量除了大阪之外,其他主要都市都降低。以中短期來看,的確可能因為疫情影響,而使成交件數有減少趨勢。

而中古屋每平方米售價的轉變則如圖二所示,2020 年 3 月和上個月比起來,北海道上漲 1%、東京都下降 1%、神奈川縣下降 2%、大阪府持平、福岡縣下降 3%、沖繩縣上漲 5%。截至目前為止,短期來看,疫情對中古屋價格僅有些微影響。

 

圖二

 

新房市場契約成交率和價格趨勢

 

根據株式會社不動產經濟研究所公布,今年3月東京首都圈的新房契約成交率為 70%,關西地區為69.2%。契約成交率是指成功售出公寓戶數 ÷ 待售公寓總戶數。從圖三可以看出,今年 3 月首都圈契約成交率,比起同年 2 月成長約 10.7%,但比起去年同月的 72.2%略為減少 2.2%。其中要注意的是,今年 3 月東京首都圈開發商發售的新築案件的供應量,比去年同月 (3,337戶) 減少了35.8%,顯示在疫情不明朗的情形下,開發商保守地控制庫存的增加。

 

圖三

 

新築物件價格方面,2020 年 3 月東京首都圈的新建公寓平均價格為 6,156萬日幣,比起同年前月和去年同月都減少了約 6%。從圖四趨勢來看,今年 1 月首都圈新建公寓價格創下三年內新高,達到平均價格 8,360萬日幣。(其中,今年一月東京 23 區發售的新築公寓的平均售價更來到 1 億 511 萬日元,為 27 年來首次突破 1 億日圓關卡。) 然而疫情 2 月在日本逐漸升溫後,首都圈新築公寓平均價格也開始下修,回到之前的水平。

 

圖四

 

長期市場觀察: 看 CBRE 法人投資對日本房市的調查

 

CBRE 在 2020 年亞太跨境房地產投資者意向調查中,提出東京重回亞太跨國界投資最受歡迎的城市。(此份報告調查區間為 2019 年 12 月至 2020 年 2 月,此時新肺疫情已逐漸升溫。) 投資人長線看好東京原因在於其低貸款利率、吸引人的投報率、房產的流動性和投資環境的透明度。其中新建成的東京A級商辦,吸引了強勁、優質的租賃需求,加上市場的供不應求,連帶帶動投資者購置、翻新較舊的B級商辦的潮流。物流中心也在疫情蔓延、網購興起的背景下,逐漸受到投資人的青睞。

除了CBRE,總部位在香港的里昂證券 (CLSA) 也在今年 4 月 1 日透露,他們剛出售位在東京銀座中心地段的物業。以 8600 萬美金成功售出 9 個月前以 6000 萬美金買下的銀座物業。(9 個月內上漲了43%) CLSA 表示:「像這種位在銀座、繁忙商店區的零售物業,在市場上仍維持強勁需求。」針對投資日本房地產,也持續保持樂觀,「看中日本市場的低借貸成本、高交易量和高流動性。這有助於有利可圖的收購以及快速撤資。」雖然短期因為全球受疫情影響,交易減緩,但 CLSA 仍預測長線來看,更多法人機構和亞洲家族企業會持續湧入日本不動產投資市場。最後 CLSA 也提醒投資人,現在的危機可能反而會讓市場開始釋放出一些有趣的投資機會,請投資人拭目以待了。

 


 

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文章引用資料來源:
https://www.cbre.com.au/research-reports/Asia-Pacific-Investor-Intentions-Survey-2020
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/422/dGVy4NmK.pdf
https://www.mingtiandi.com/real-estate/finance-real-estate/clsa-sells-ginza-building-in-tokyo-japan/

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