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日本不動產的眉眉角角: 租房攻略指南

對日本稍有研究就知道,許多日本人有「依照居住地點,來評斷一個人」的觀念。日常相處可能不易感受,一旦要租房子的時候,就是體驗苦澀的機會了。 租房在台灣很輕鬆,日本就非常頭痛。痛得不只快腦殘,還附帶不想待在日本的被歧視感。 先不提手頭緊的朋友,就算經濟較寬裕,想要的房子也有可能就是不租給外國人,即使、在台灣再優秀、再有錢、審查資料再齊全也租不到,乾脆怒而直接購買,但這是特例。正常情況下,就只能乖乖等待願意收留自己的房子出現。   租房的人不知道就損失的事情: 日本租房子需要經過管理公司、保證公司、房東的三方面審核。只要有一方認為承租人「不合格」,即使明天就要流落街頭,也不會通融將房子出租。   通常「不合格」的標準: 管理公司:不願處理外國人的案子,因擔心審查文件較多,流程較花時間。 保證公司:電話審查時聽不懂日文,或存款數字不夠高。 房東:只想租給日本人或是服務單位有名、高薪的承租人。 簡單說就是:「不爽租給你」。甚至遇過房東審查時手拿著資料碎念:「如果西方人倒是沒問題,華人的話有點…」。       但是也不要氣餒,只要選擇住宅區,成功率大幅提升。 大家都想住在有名或者距離學校、職場非常近的地方來虛榮一下,也能取得交通便利。但是那裡不只外國人,日本人條件不漂亮要承租也是非常困難。如同台北的信義、大安區也不是說租就租得到,換做我們在日本,也是一樣。因此只要到非都心的住宅區,機會就超大幅提升。 都心廣義來講是在山手線以內的範圍, 非都心的住宅區通常會距離市區要電車10~30分鐘的通車距離。當然,越是離開都心房價越便宜,越靠近都心房價越高。因此同樣的情況下, 住宅區的價格會遠低於都心豪宅,這是找房子時可以先準備的基本觀念。     上學怎麼辦? 許多拮据來日本的人選學校時只有想到學費的價錢,沒有將地區性的房價算入其中。舉例學校在都心的中央範圍,就是皇居一帶,隔壁街就是菁英辦公區,要找到願意租給無收入的華人學生房子,比3秒內唸出300個字還難。因此住到住宅區會是一個可能性比較高的選擇,如此一來交通費就增加但是房租降低且外國人容易承租。學校的交通沿線是否容易租外國人,也是留學生必須慎重考慮的因素,建議能在選擇學校之前先了解地理,或與不動產業者諮詢。 來日本也比價? 租房子的初期費用通常是房租的四倍在起跳,較偏遠或老舊房子有三倍的機會。但土地寸土寸金,便宜通常無好貨,都心黃金區五~六倍也不稀奇。 第一個月份的房租、保證公司費、仲介費、鑰匙、火災保險、清潔費,這裡就約三倍了,如果在都心,加上禮金或押金,就超過四倍。這是租房子前要有的心理準備。 能殺價嗎? 能用文字遊戲讓你感覺變便宜,舉例來說仲介費算50%,剩下的50%在精算時以事務手數料,或是申込金等名目加減賺回,否則不動產公司就無利潤了。請人做事就讓他們賺取應得的酬勞吧。 房源? 日本的不動產大多以同樣的業者專用系統查詢物件,類似全國相互合作的概念,較少有私藏物件的問題。也就是無論找了幾個業者服務資源大致相同,重點在於哪一個業者比較願意替外國人用心,調出較多的物件。但畢竟只有一人會跟你成交,找越多人替你服務,就越多沒成交的人被白費時間。 擔心受騙? 不動產的收費較為統一,除了上述,以其他名目補上仲介費的缺口,不太產生其他承租時的不當金額。當然退租時損壞要賠償的常識是共通的。但有些管理公司對待外國人的態度較不友善,通常我建議略過那些公司,即使是喜歡的物件也不要承租,以免入住後發生任何狀況,向管理公司求助時被冷處理。 不動產業者也擔心受騙? 其實這裡的業者反而更擔心被奧客找上。自己較常遭遇的台灣奧客,就是審查已通過,簽約前卻想更改早寫在圖面上的既定內容;或審查過後突然日本多了個親戚家讓他住,一口氣耗費了管理公司、保證公司、房東、和俺打電動的時間成本。畢竟一個客人就得花費一至兩周的時間,若在閒聊中感覺不對勁,我們就寧願不做這筆生意。而華人客群裡奧客的出現機率是比較高。 還有別殺價,東京人口多到案子忙不完。一旦殺價,業者只好請你回去。 簡單來說,只要願意把目標地區改為住宅區,要租房子就不是那麼困難的事情了。當然如果條件身分有自信,也能挑戰看看名區的浮誇滋味,但後果業者概不負責。(笑)     最後總結:   打工簽證租房,容易遇到的困難: 無正職 存款證明金額未達標準 日語能力太低 地點太好 學生簽證租房,容易遇到的困難: 存款證明金額未達標準 日語能力太低 地點太好 學生相關證明缺件 就業簽證租房,容易遇到的困難: 日語能力太低 地點太好 收入未達房租三倍 工作相關證明缺件 無提供繳稅證明或薪資證明 無提供在職證明 多人同租房,容易遇到的困難: 日語能力太低 地點太好 非血親關係 非配偶關係 被要求兩人要有正職工作   如果讀了這篇文章還是看不開要來東京租房子, 可以來和東京租屋投資顧問 Bs不動產(株)洽詢 (笑)   撰文:ikuan 延伸閱讀: 180度的轉身:不動產顧問的舞士 奕寬    圖片來源: https://goo.gl/YNIxqo...

180度的轉身:不動產顧問的舞士 奕寬

認識奕寬是因為網站的一封來信。 有一位讀者想介紹她的朋友讓我們訪問: "他原本是台灣街舞老師, 也在演藝圈做製作人。 前幾年沒聯絡突然就跑去日本投資房子還做日本的演唱會編舞。 我覺得這朋友蠻酷的希望你們一定要報導他!"  街舞老師? 製作人? 投資房子? 日本演唱會編舞? 一些串不起來的單字讓我很好奇他來日本的心路歷程, 就跟奕寬約在渋谷的一家咖哩店碰面...

個性也是專業 在日本從事不動產仲介的Janet

之前worklifeinjapan的駐站recruiter 分享了一篇關於日本不動產產業的徵才趨勢,講的是現在因為很多華人來日本買房子,所以需要很多會中文的人才。除了中文之外,房屋仲介需要其他的專業能力嗎? 個性會是另外一個。 有一些人個性非常開朗,讓人非常容易親近,第一次見面打招呼就像好朋友見面一樣,隨性、有活力,這也是這次人物專訪主角Janet給我的感覺。原本沒有打算留在日本工作的Janet,在陪朋友看房子的時候,因為開朗、健談的個性被房屋仲介推薦到公司上班,開始了她的日本職涯。   來日本之前在作什麼? 為什麼要來日本? 我原本在台灣是唸英文系,其實我最一開始是想唸觀光系,但是理工科我真的不在行(在台灣,觀光系是理工組!),後來英文成績較高所以就選了英文系。 畢業之後,也一度去試過導遊的工作,但是發現原來導遊不是真正想做的事,導遊更多是要帶有責任,負責好一整個團的安全跟大大小小事情,而不是單純的旅行,現在想想當時的想法很天真。 我的第一份工作是在台隆手創館,因為工作上常常遇到日本客人,於是那時候開始邊學日文,剛好也有親戚住在日本,所以想說來日本闖一闖,獲得家人的支持後,就開始一連串的計畫,工作一年後就辭職來日本唸書了。我認為腦中一有想法就要趕快去做,不要等。   現在的工作是怎麼找到的? 跟朋友去看房子時找到的。 原本計劃其實是來日本唸一年的書,把日文學好就回台灣。因為家人都在台灣,所以本來也沒有要找工作 (甚至連回台機票都買好了)。 但是唸書唸到後半年時,也開始思考要不要待在日本找工作看看的問題。後來因緣際會跟朋友去看房子,結果房屋仲介覺得我的個性很適合當房仲 (喜歡聊天、外向活潑),問我有沒有興趣,當時想說如果作的不好頂多辭了工作回台灣,所以接下來這個工作,於是就這樣誤打誤撞進了不動產業。   可以聊聊房屋仲介的工作嗎? 我們公司的社長是個在日本長住的中國人,所以我們業務的重心是放在幫在日本的華人找房子。 平常就是要找潛在的客戶(想租房子的人),例如在facebook或ptt上po一些心得文或是物件,同時也需要想一些新的集客方法來增加客人的詢問度,例如最近我做了一個google的表單,讓大家直接可以把他們的需求直接填在表單上,一來可以整合客人想要的條件,二來也可以讓客人感受到自己對工作的用心。 在淡季比較沒有客戶的時候,就花比較多心力在經營租屋的粉絲團,或是參加一些交流活動、拓展交友圈。也常參加一些歐美人辦的活動,開發歐美人的族群。 當然除了開發客戶之外,找到客戶之後,還有帶客戶看房子,跟房東聯絡、簽約,跟房客聯絡什麼時候入住一些行政上的事務也是工作的一部分。 坦白講,我一開始其實是蠻討厭業務的,每次遇到業務都覺得他們一定都是在騙錢。但是其實作了之後,發現沒有那麼討厭,因為其實業務就是想服務客戶。現在也一直在想要怎麼改善經營客人的方式,覺得自己還是對自己做的不夠滿意,在想怎麼樣可以把這個工作做的更好。   現在的工作環境如何? 工作環境其實還算不錯,同事很多都是華人,溝通只要用中文就好,平常只有跟房東聯絡的時候比較會用日文。所以辦公室整體的氣氛也不會太日式,只是還是有一些規定 (例如在公司不能吃早餐、女生都要穿套裝) 還是有點跟著日本職場走。 工作時間也ok,大概是早上10點上班,晚上7點下班,不太用加班。但其實工作起來算蠻累的,因為客人多的時候,常常一整天都在帶人看房子。(不是跟逛街差不多嗎?) 帶客人的時候其實精神是很緊繃的,因為要找路同時還要幫忙介紹整體的環境,頭腦也要一直動,想客戶在意哪些點。 而且因為我們負責的客戶多是外國人,但很多房東都不願租房子給外國人,(因為311大地震,很多外國人都直接回國,家具什麼都沒有搬走),所以常常要一直確認、一直打電話,有時會有點心灰意冷。   未來規劃是什麼? 未來會想開一家店,可能是一個cafe再加上藝廊的感覺。因為在這邊工作常常覺得處在壓力的狀態,希望自己可以有一個放鬆的地方,而且我也蠻喜歡喝咖啡的。 所以現在常常看房子的時候都會想說以後的店可以長什麼樣子,希望現在的工作作個3-5年可以存一筆錢將來可以開店。只是我的想法也一直在改變啦,現在的工作也是從4個多月前才開始作,可以很多事情都不一定。 但是我覺得未來的規劃是什麼不重要,最重要的想怎麼超越自己,只要可以做到這點,將來不管是在日本或者是台灣,其實沒有太大差別。   給來想來日本的人的建議? 勇氣很重要! 一有想法要馬上下定決心,告訴自己一定要做到,不要放在腦袋裡不做。 但是做了決定之後,自己要對自己負責,去克服障礙。像是來日本的第一天晚上,在自己的房間裡大哭。因為第一天從台灣飛到日本,又從機場帶著一堆行李搭車到住的地方,但是一開始我完全不會日文,我講英文日本人也講不懂,沒有辦法溝通,一天累下來還沒有辦法好好的入住,當時覺得自己為什麼要來日本找罪受。第一個禮拜都很難熬,因為沒有朋友、語言又不通,覺得很孤單。(後來進了學校有了朋友就比較好)   平常會作什麼休閒? 我平常喜歡看電影,最近看了一部叫作真愛挑日子 (one day)。另外在東京的話,蠻喜歡代官山、惠比壽跟下北澤那一帶,蠻多東西可以逛的。整個日本來說的話,最想去北海道看看! 最近常想的一件事情? 其實剛開始上班,所以腦袋在想的大都是工作的事。最近一直在想自己讓怎麼改善自己的工作技能,像是話說技巧之類的。雖然我也一直跟自己說不能為了工作而生活,要為了生活而工作,但是最近生活壓力真的有點大。 採訪/攝影: Victor 地點: 池袋...

從翻譯開始紮根,活躍在日本法務/媒體/不動產業界的Yihua

第一次認識 Yihua 是發現她在 facebook 有經營一個 group,幫忙回答一些簽證方面的疑問。 worklifeinjapan 也常常有收到這類的問題,所以想請教她這方面的資訊。 碰面聊天之後才發現原來 Yihua 在日本的經驗遠遠超過我的想像, 除了有很多法務方面的知識之外, 也跨足了很多不同的產業。 她更是非常熱心的提供想來日本就業或是生活的人許多的建議。 也希望這個專訪提供的資訊可以幫助到真的需要幫忙的人。 可以先介紹一下目前你在日本從事的工作嗎? 我一開始是來日本唸大學專攻國際關係。 在學期間就累積一些日中翻譯有關的經驗。 畢業之後開始接日中即席口譯的案子。在這些過程中也得到了許多不同的業界經驗, 所以現在做的案子大多數都是在我熟悉的媒體/法務關係/不動產產業之內。 現在做的也不只是翻譯,而是跟這些產業裡的公司有更密切的合作。 這次我想注重分享在於法務關係方面的經驗, 因為很多想來日本就業的人, 第一個就會碰到簽證的問題。 之後繼續在日本生活的話, 也會陸續的接觸到日本法務上不同層面的問題, 譬如稅務、年金、勞資、 或是很不幸的有法律糾紛的問題。  特別是台灣人相對來講比較難從官方來取得這些資源,所以我也希望可以藉由這個機會幫助到一些真有這方面需求的人, 給他們一個正確的方向, 連接到日本的專業人員。   大部分的人在日本會接觸到那些法務關係的專業? 大致上可以分為五類: 行政書士可以代理一般民眾向官方行政機關提出申請書或是證明文件。 在申請各樣簽證(工作,永住, 公民等等)的時候,如果能跟行政書士諮詢的話會可以省掉不少的麻煩 司法書士可以代理一般民眾處理不動產或是設立公司法人方面的手續。 社勞士是勞資方面的專業人員,有勞資糾紛或是厚生年金的問題可以請教他們。 稅理士是稅務方面的專業人員, 可以協助處理報稅、確定申告、遺產稅方面的問題。 律師 (弁護士) 則是可以代理一般民眾處理民事跟刑事的訴訟   自己去辦這些事情跟請這些專家去做會有什麼不同? 如果是一般的案件, 譬如簽證申請跟報稅是可以自己辦的。 交給專家辦的好處就是他們比較有經驗讓事情處理起來更圓滑順暢。 譬如申請工作簽證的時候, 如果申請人或是公司的條件不是100%符合。 有經驗的行政書士是可以給建議幫忙處理這些案件的。 他們也有一些一般人比較不知道的知識。 譬如工作一定要繳的厚生年金, 其實如果外國人結束工作回國的話是可以回收一部分的。 還有如果外國人在日本置產,要轉讓給子女的時候會牽扯到贈與稅, 去世的話會牽扯到遺產稅。 這些都是這些專家可以協助辦理的。 如果真的是遇到了法律糾紛的話 (離婚的親權、贍養費。...

日本不動產業界人才趨勢 – 求職條件Chinese Native level!

我現在在日本的人才介紹公司的國際事業部擔任Recruiter,主要的工作內容是幫忙那些委託我們的國際化企業顧客主來尋找他們想要的人才。最近發現各家不動產企業的求人職缺一直源源不絕地進來,而且招聘條件都指定中文必須要是母語程度的人。 為什麼這些日企不動產企業急需招聘中文人才呢?   需求多: 華語圈訪客快速成長+華人特有房地產投資文化 2012年底,安倍首相發動超寬鬆貨幣政策,日本當局大印日鈔讓日圓貶值,對外國人來說,日本內販售的商品相對便宜,加上日本取得2020年東京奧運主辦權,加速外資企業的進入和外國人來日的情況。 來日本爆買藥妝、家電已經不夠看。現在亞太區的富裕階層來日本除了當幾天觀光客外,更主要目的是來買房投資。而主要下手的地域以東京都心五區(千代田區、中央區、港區、涉谷區、新宿區)的新建公寓為主。為了搭上這波熱潮,不要說日本不動產業者,連台灣的銀行業者也進駐東京來服務想在日本置產的投資客,簡化投資客下單買房的手續。 另外,日本不動產企業發現了一塊寶: 華人特有的房地產投資文化。華人圈來的投資客來日本看物件後,成約率高於八成 ( 東洋經濟週刊報導)。而且2015年的高單價物件成約數也提高;其中特地來日本看物件的台灣投資客不僅是富裕階層,也有服務於公家機關或是白領中產階級的蹤跡,而這群中產階級人士所注視的物件集中在東京都中心的範圍內,單價約在一千萬日圓左右的單身公寓居多。 所以台灣地區的投資客已被日本的房地產業界給鎖定。現在不動產業界的策略還延伸至走出日本至台灣、香港、中國等地舉辦說明會,直接在這些想投資房地產的投資客們面前介紹最新的日本房地產情報。   供給少:日本員工中文訓練來不及 前幾年日企不動產業界就有陸續在培訓原有的員工加緊學習中文,但成長的速度還是來不及至跟顧客交涉的狀況,業者腦筋一轉,乾脆直接採用中國籍、台灣籍的員工加以訓練後跟這群投資客談生意。運用這些外國籍員工本身語言及了解母國商業文化的優勢,溝通上也沒有障礙;比起日本員工,這些外國籍員工更能得取這群海外投資客的信賴 。最近,甚至有直接將他們派到這群投資客的所在城市去招辦說明會的熱潮。   未來不穩定 :2020年後巿場走向不明 人材雇用難定 不過這些投資者們,究竟在2020奧運過後會不會房價的及匯率的波動是否能回本還有待後續研究。若未來海外投資熱潮過後,市場縮小,也許這些中文員工的優勢不再被需要。但沒有關係, 我相信到那個時候,這群當初被招聘招募進去的外國籍員工只要肯好好學習,不僅社內用語的日文溝通能力提升,也更加了解於日本企業的文化中。未來可以轉往負責其他的業務或是轉職 ,這份職務相信絕對是一個很好的經驗。 以上所整理出來的三個重點希望能幫助大家了解目前日本不動產業界的求人趨勢。若有人有其他意見,歡迎開放討論。 另外,不動產熱潮目前其實衍生了一個狀況,那就是日本建築業正大缺人 。有人買房子,當然也要有人蓋房子。近年來日本大城市房子一直在蓋,但擁有建築專業(持有日本的建築師相關執照),還會日文的人才實在相當稀少 。由於目前日本的建築業界與其他產業相比之下較不國際化,用英文也很難與建築設計師溝通,因此很難招募海外的建築師。如果你是這樣的人才請來信諮詢,日本建築業界正需要你。 不過話題再轉回來,物換星移,有一天這世上的一切都要過去。所謂不動產也並不是真的永遠不會動,奉勸投資這種事量力而為就好,別讓慾望給佔據內心,一頭熱地把所全生命奉獻在這些物質的事物上。 (photo via tokyoform, cc licensed)...