從渋谷的大規模再開發案,看日本大企業對地方創生的影響

每當經過渋谷車站的時候,總會覺得怎麼到處都在施工,烏煙瘴氣的,搜集了一點資料後,發現原來是因為車站附近有數棟由東急電鐵集團所主導開發的建築在開工,這不禁讓人好奇,東急大規模再開發渋谷的原因、佈局與預期回報是什麼。讓我們一起來分析這個將讓渋谷煥然一新的大規模再開發案!

東急電鐵集團

首先,必須先了解東急電鐵集團是一間怎麼樣的公司,及其業務分佈,這樣才能對整起開發案的背景有所了解。讓我們來看看公司於 2018 年8月8日公布的財報資料中的一頁。

由其中的營業利益可知,東急的業務可以分為三大一小,三大分別是交通、不動產以及生活服務,一小則是旅館業。

由這些業務可以推想,如果東急把他的根據地渋谷及其西南地區的發展,帶動得更繁榮了,那麼更多的人群匯集、商業往來,將會使得交通、生活服務例如東急百貨公司的營收增加,甚至也會使得不動產的租賃、販賣更加蓬勃。所以說,從這個觀點來看,東急願意投資地區開發,是很合理的,未來他預期將會連本帶利,賺個回來!

 

渋谷的大規模再開發案緣起

渋谷大規模開發案的起點,始自於 2012年4月26日開業的渋谷ヒカリエ(Hikarie),至今,6 個 Projects 現正進行中,如下圖所示。

 

Hikarie 開業後,在 2013 年時,東急電鐵集團向內閣府的地方創生推進室提案「渋谷 Entertainment City 特區」。提案中,建設渋谷的目標可以分為以下三點。

  1. 成為娛樂中心。常常舉辦大規模活動;劇場、戲院、Studio 設施齊備
  2. 成為文創產業(原文是 Creative Contents)的首都。文創產業包括了音樂、時尚、設計師事務所還有數位內容製作
  3. 成為日本向世界傳遞潮流文化的中心,並同時吸引更多的外國觀光客

 

提案中,東急將渋谷與其他的區域做比較,看得出來,他們持續地在思考渋谷的優勢劣勢及定位。比如說,在潮流文化中心吸引觀光客這個面向,就有以下的圖表把渋谷與其他著名區域做比較。

然後在文創產業的首都這個面向,則有以下的圖表來比較。

從這兩個比較圖中可以看到,新宿這個地方,與渋谷似乎是互有優勢,一時瑜亮。

事實上,從我一個旅居東京的台灣人觀點來看,的確覺得新宿與渋谷有蠻多類似的地方,比如說以娛樂設施來講,兩者都有非常豐富的機能;以國際知名度來說,兩者也都是外國人必然到訪的地點;兩個地方也都有著許多的新創公司,從事著各種的內容產業;然而,就車站的架構以及車站附近的縱深來講,渋谷目前看起來都略遜一籌,或許,可以期待隨著東急的開發,渋谷將漸漸在整體規劃以及腹地上追上新宿。

 

渋谷的大規模再開發案的影響

稍微了解東急的渋谷的大規模再開發案之後,讓我們來看看他的影響。

1. 以渋谷為圓心,周遭地區將愈加繁榮

 

東急希望透過這次的渋谷開發案,持續活化東急三條線(田園都市線、大井町線、東橫線)所圍成的三角區域。例如這區域內的世田谷區,其實已經變成東京都內象徵有錢人才會住的一個區域;而大井町線與東橫線的交點自由之丘,雖然名氣還不比都內其他的老牌景點,但也漸漸以其甜點及風情聞名於世。也就是說,其實這個區域已經小有成績,未來相信會更好。

 

另一個方向,則是原本就很著名的區域,也就是接原宿、表參道,以及代官山、惠比壽一帶,這個區域相信會更加繁榮,成為一個以渋谷為核心的超大商圈。

 

2. 更多公司將會進駐至渋谷,帶動經濟發展

公司進駐的確是這個開發案要促進的面向之一,所以在新落成的大樓中,規劃有多層的辦公空間,為的就是要吸引公司進駐辦公。值得一提的是,這已經有了代表性的成果。

 

Google Japan 在 2018 年表示,將於 2019 年將原本在六本木的辦公室,遷移至這次開發案中於 2018年 9 月 13 日竣工的渋谷 Stream 大樓。六本木,在上面的比較圖中可以看到,也是一個文化產業聚集的要點,尤其是近年來許多新創、大手 IT 公司本社都在那裡,然後,又因為 Google Japan 的辦公室在那裡,六本木隱然有日本的 IT 聖地之感。

 

然而,隨著渋谷新的辦公大樓落成,Google Japan 遷出六本木,六本木的 IT 風氣是否會漸漸沒落值得觀察,但是,渋谷將張開雙手,歡迎各種產業進駐則是毫無疑問的!

 

大企業帶動區域開發的良性競爭

林林總總談了一些這個由東急主導的渋谷大規模再開發案,其實,內容還是只有冰山一角。有很多更細節的部分,就不是我們所需要知道的了。

 

我想從這個開發案中,值得我們台灣思考的有三點。第一點是,大企業主導的「長期」的開發,帶動地方繁榮也有利於自身的經營。從 2012 年Hikarie 開業開始算起,到 2027 年最後一個大樓完工,可以說陸陸續續長達 15 年的投資,我覺得相當不容易,一個企業能有這樣的眼光,願意長期投資一個區域,不追求眼前的小利,追求長遠永續的經營,相信整個區域與企業是互利的這種概念,值得學習。

 

第二點則是,從發展之初就想要經營特色,向國際發聲。這個從其特區提案中,就可以發現,渋谷希望被建設成為全世界有特色的區域,傳達日本最先端文化。我覺得,這也是可以參考的一點,台灣,或許也可以有這麼樣一個區域!

 

第三點則是,區域的良性競爭。從特區提案也可以看到各個區域如新宿、六本木等,都是有其發展的,而渋谷面對其他的區域強敵,想必也是要好好謀劃一番,才能吸引到更多的資源,進而這種良性競爭,又會刺激其他區域的發展,最終帶動整體經濟發展。我認為,這也是一種好的發展模式,值得思考。

 

最後,當你下一次經過渋谷的時候,別再心煩那烏煙瘴氣了,很快的,渋谷將煥然一新!

 

歡迎追蹤作者 洪立遠(Yuan) ,不定時分享日本趨勢、業界觀察、在日台灣人圈子的生活。

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